Пайщики выбирают ЗПИФы недвижимости
Куда вложиться когда рынок просел
Частные инвесторы хотят защитить свои активы и доходы, поэтому в период кризиса выбирают недвижимость, в то время как другие финансовые инструменты сохранения теряют в стоимости. Основной фондовый индекс Мосбиржи снизился на две трети стоимости за прошлый год. В текущей ситуации ЗПИФ недвижимости становится интереснее из-за того что вкладывают в среднесрочные и долгосрочные проекты. Именно поэтому инвесторы, которые приобретают паи этих фондов понимают то, что паи не имеют среднюю ликвидность и средний доход в краткосрочной перспективе.
Высококачественная недвижимость А-класса, которая включается в неквальные ЗПИФы (неквальные фонды - приобрести бумаги может любой человек, включают в себя инструменты с небольшим риском, управление полностью на УК) Структура активов фонда хорошо защищает и от инфляции, которая в нынешнем году значительно выросла. При этом, по данным Росстата за 2022 года инфляция в стране составила 11,94 процентов после 8,39% в 2021 году. Недвижимость всегда защищает активы от инфляции, исторически менее волатильна на рынке после кризиса и снижает риски.
Частные инвесторы тоже уходят в ЗПИФы недвижимости. В связи с ситуацией в зарубежные активы стали меньше инвестировать.
Регулирующие изменения имели большое значение для развития инвестиций в ЗПИФ недвижимости. Для непрофессиональных инвесторов Центробанк снизил мин. сумму инвестиций в ЗПИФ с 300 тысяч рублей до 100 000 руб., и разрешил включать в ЗПИФ объекты недвижимости из строящихся фондов и их составов. Изменения в законодательстве сделали доступность фондов более широкой аудитории людей. ЗПИФы привлекли в свои ряды больше клиентов. В 2022 чистая прибыль рентных ЗПИФов коммерческой недвижимости для примера у УК СФН выросла в 2 раза, до 45 млрд руб. Финансовая грамотность населения растет и начинают выбирать альтернативные инструменты чем, привычные приобретение дорогой жилой квартиры.
ЗПИФ складской недвижимости
В текущем экономическом кризисе ЗПИФы хорошо себя чувствуют. Доходность ЗПИФ коммерческой недвижимости в среднем в 8–12% годовых. Средняя максимальная ставка по вкладам топ-10 банков в конце отчетного периода составила 6,5%.
На конечный результат работы ЗПИФ зависит от объектов вложений. Самые высокие доходы получили пайщики, которые вложили средства в ЗПИФ сориентированные на складскую недвижимость. После 2020 и 2021 годов с учетом развития электронной торговли и роста потребности со стороны электронной коммерции в новых площадях складской недвижимости обеспечивает стабильный спрос на паи ЗПИФ недвижимости.
Политическая международная ситуация оказала негативное влияние на фонды с торговой и офисной недвижимости. По мере расширения антироссийских санкций многие иностранные компании остановили свою деятельность в РФ. Сокращение количества иностранных брендов в крупных российских торговых центров, закрытие кинозалов и развлекательной инфраструктуры создает дополнительное давление на торговлю. Фонды торговой недвижимости приносят своим владельцам доход на уровне 2–15% годовых. Если бы негативный эффект от ухода международных компаний не был сглажен российскими арендаторами, результаты могли быть хуже. Российские арендаторы обычно платят более высокие ставки по сравнению с международными операторами. Замещение арендаторов займет определенное время и в среднесрочной перспективе доход вернется на прежний уровень, а может быть, станет выше.
Удивительно то, что развитие ЗПИФ происходит главным образом на базе складской недвижимости. При этом объем логистической недвижимости в неквальных ЗПИФах вырос более чем вдвое с начала года. За счет снижения входного билета рост наблюдается в офисной недвижимости, инвестиции выросли на 66% и достигли 4 млрд руб. Стоимость торговой недвижимости увеличилась только на 10% до 174 миллиардов рублей за год.
Перспективы ЗПИФ на 2023 год
По мере изменения конъюнктуры рынка инвесторы с опасливостью смотрят на перспективы 2023 года. Так как международная обстановка подталкивает к уходу международные фирмы с рынка РФ, но и оказывает отрицательное влияние в экономике России. В связи с этим растут риски освобождения арендных площадей.
Создание КЗПИФ Комбинированного закрытого паевого инвестиционного фонда. Предлагаем инструмент для среднего и крупного бизнеса позволяющий оптимизировать налог на прибыль и обеспечить сохранность бизнеса. Подробнее
При этом кризис дает новые возможности, в котором можно найти средства для тех, кто имеет деньги. Для ЗПИФ страхи собственников и строителей позволяют покупать склады по низким ценам, что влечет повышенную доходность для пайщиков за счет будущей переоценки стоимости активов, и это дополнительная страховка на случай просадки стоимости недвижимости. Сегодня в этой ситуации возрастает роль команды управляющей компании, которая сможет найти качественную недвижимость с пониженными рисками ухода арендаторов. Благодаря качественному управлению прибыли рентных фондов будут показывать стабильные результаты, доходы пайщиков ЗПИФ превышают и будут превышать депозитную доходность. Справедливые уровни доходности в ЗПИФ складской недвижимости на 2023 год составят 11–12%, ЗПИФ офисной и торговой недвижимости — 10-12%.
Таким образом, в первую очередь рост рынка рентных фондов будет идти за счет направления складской недвижимости, которое хорошо зарекомендовало себя во время последних кризисов.