Судебная экономическая экспертиза: Анализ инвестиционной модели и расчетов IRR/NPV для судебного спора инвестора и девелопера

Задача:
Частный инвестор вложил крупные средства в строительство логистического центра на основе представленного бизнес-плана с IRR 28%. После двух лет и значительного превышения бюджета проект был заморожен. Инвестор подал иск о взыскании убытков, утверждая, что бизнес-план содержал заведомо нереалистичные данные.

Проблема:
Ответчик (разработчик проекта) настаивал, что все расчеты были корректны, а провал вызван форс-мажорными обстоятельствами и ошибками в управлении, не предсказуемыми на старте.

Наши действия:
Мы провели экспертизу исходной модели. Выявили, что прогнозная выручка была завышена на 40% из-за использования цен для Москвы в проекте под Калугой. Статья затрат на строительство была занижена на основании сметы 5-летней давности без учета инфляции. Ключевой показатель — стоимость привлечения арендаторов (cap rate) — был взят из рынка премиальной недвижимости, что не соответствовало классу строящегося объекта. Мы пересчитали модель с реалистичными параметрами, получив отрицательный NPV.

Результат:
Заключение убедительно показало, что проект был экономически неэффективен уже на стадии планирования. Суд признал расчеты в первоначальном бизнес-плане недобросовестными и взыскал с ответчика сумму убытков в пользу инвестора.